选择欧洲投资！个人资产的合理配置 - 知乎

　　提起资产配置，相信不少人都会联想到股票、期货、黄金、理财产品等名词，确实随着国内人均可支配资金额度的不断增加，越来越多的人开始为自己来之不易积累的财富而担忧，特别是面对国内越来越差的金融理财环境以及房地产投资市场，不少人苦于手中的闲钱没地方保值增值，放在银行又明显感觉到国内通货膨胀的压力吞噬自己的血汗钱，俗话说“不能把所有鸡蛋都放在一个篮子中”。

　　为了规避金融波动所带来的风险问题，很多人开始考虑海外投资，以通过更为全球化的方式分散资产的储备，让自己的资产能够最大程度合理化持有。

　　而面对陌生的国家环境，投资不动产是绝大多数人的首选方式，早年前美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等国家的房产，就是由于中国投资者加入变得十分火热，如今伴随着国家政策“一带一路”的深入推广，沿线东南亚、欧洲各国又成为了投资者合理分散资产，配置手头空闲资产的一个理想选择。

　　今天我们就和您重点谈谈欧洲投资目前的机遇和优势，希望这些分析可以对您的资产配置提供参考！

　　NO.1低估值

　　在经历了全球金融危机和欧债危机之后，欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击。而因为欧洲经济复苏速度相对美国更加缓慢和一波三折，所以此时欧洲地产市场价格的水平“相当于4、5年前的美国”。

　　这一点可以通过房地产的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到体现：在欧洲主要城市，商业地产的租售比可以达到6%以上，而在中国一线城市，这一数字可能只有欧洲的一半。租金相对售价越高，就越能为项目提供健康的现金流，也给项目出售时的估值提供了有力支持。

　　行业人士也表示，很多欧洲地产项目的价格都处于历史低点，如果能够通过翻修进行升值，将可以在非常短（甚至在1年左右）的时间内就为投资者带来良好的分红回报。

　　NO.2杠杆率大于收益

　　刚才提到租售比的概念，而这一比例公式的分母用的是地产的全额价值。但是作为选择地产投资的人，还可以获得非常优越的杠杆投资的支持。如果将这一因素考虑在内，那么所谓的cash-on-cashyield（现金获利率）则可高达10%以上（这时候分母变为实际投入现金而非该地产价格）。

　　众所周知，在货币政策方面，欧洲央行以及英国央行仍在执行后危机时代的强刺激策略，而不少欧洲国家甚至推出了负利率政策以刺激投资消费。这些政策直接导致欧元区融资价格的大幅下滑：欧洲地产项目获得60%到80%杠杆的资金成本仅为2%，自然房产的实际售价就会普遍低于市场价格，在中国等其他市场都难以找到。

　　特别是中国住宅地产的限购政策更是大幅度限制了投资者在地产领域可以获得的杠杆水平，也导致了国内地产投资收益率的下滑。

　　NO.3优秀的增值机会

　　去过欧洲旅行的人很多可能大都会有这种感觉：公共设施偏于老旧，不少地产外观年久失修。所以，刚才说欧洲地产的低估值水平也是来之有理。

　　但在整个欧洲大陆，由于受到文化方面的影响，不少国家对保护历史建筑有着很高的要求，因此房产的外观与内在有着很大差别，有不少优秀地段值得发掘的地产增值机会，特别是在旅游发达的国家由于外来人口的带动，基础设施改造升级的投资将对周边的地产价格产生非常积极的影响。

　　另一种增值机会就是选择基本面良好，但设施、装修非常老旧的地产项目进行buy-fix-sell（买-修-卖的策略）的运作。通过翻修、装潢、营销之后，一个出租率仅为一半的办公楼可以在不到2年时间内成为市场抢手货，出租率达到100%。

　　NO.4配置欧元资产

　　货币的升值与贬值是一个非常复杂的问题，连最资深的经济学家也很难准确预测。因此，投资多种货币资产进行风险分散也是资产配置中非常重要的一环。

　　而欧洲房地产基金就为投资者提供了一个配置欧元定价资产的不错机会。虽然欧洲央行的宽松政策仍然会是欧元升值的重要阻力，但欧洲经济增长的逐渐复苏将带动外来投资的流入，同时也将给欧元价格以向上的支撑。另外，欧元、美元、人民币汇率之间往往形成互相牵制的三角关系，因此，对这三种货币计价资产的配置将能很好地对冲汇率风险。